Quatre questions pour comprendre le recul des taux d’intérêt immobiliers.
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers reculent. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils ont atteint en février un point bas, à 2,23% dans le neuf et 2,19% dans l’ancien. Arsalain El Kessir, président-fondateur du courtier Bourse des Crédits, décrypte ces mouvements pour Business & Marchés.
Comment peut-on chiffrer la baisse des taux de prêts immobiliers au cours des derniers mois ?
En moyenne, nous avons eu une baisse de 0,15 % sur les taux à court et moyen terme jusqu’à 20 ans, pour certains organismes bancaires. Mais on note encore une fois une stabilisation des taux sur les durées longues, de 25 à 30 ans.
Nous observons que l’essentiel des baisses s’applique uniquement aux durées d’emprunt sur le court et moyen terme. En effet, les banques sont de plus en plus exigeantes concernant les emprunts sur le long terme, à la suite de la crise de 2008 : elles restreignent tout doucement les critères et préfèrent financer au maximum sur 20 ans. Les offres sur 30 ou même 35 ans sont très rares voire inexistantes depuis quelques années. Les banques se désengagent des durées longues afin de restreindre l’accès au crédit aux personnes un peu justes financièrement.
Quelles raisons expliquent cette baisse ?
Il y a plusieurs facteurs. D’abord, nous avons un OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor, indice qui détermine le niveau des taux fixes immobiliers) qui a encore baissé le 20 mars dernier pour atteindre 0.42%, un record historique. Les banques peuvent ainsi se permettre de baisser elles-mêmes leurs taux sans rogner sur leur marge. Elles répercutent la baisse de l’OAT 10 ans sur le taux d’emprunt immobilier dont bénéficient les particuliers. Ensuite, la concurrence féroce entre les banques accentue le phénomène : chacune tente de proposer le meilleur taux pour attirer de nouveaux clients, primo ou secundo-accédants, qui seront tentés de domicilier leurs revenus dans leur établissement.
Comment les emprunteurs peuvent-ils bénéficier de cette situation ?
Deux solutions s’offrent aux emprunteurs : négocier eux-mêmes auprès de votre banque le taux du crédit ou passer par un courtier pour le faire à leur place. Les banques accordent régulièrement des décotes de taux exceptionnelles pour les bons dossiers. Concrètement, certaines des banques qui font 0,25 voire 0,60 point de décote !
Avec ou sans courtier, il faut négocier. La quasi-totalité des dossiers font l’objet d’une décote de taux ou d’une négociation sur le package autour de la domiciliation de revenus : convention de compte, carte bleue… C’est l’occasion pour le client de bénéficier de ce type d’avantages.
Quelles tendances constatez-vous sur votre plateforme ?
Nous avons toujours beaucoup de demandes de renégociations de crédit mais surtout de plus de plus de projets à moyen et long terme. Les prospects sont informés des taux historiquement bas et ils viennent consulter notre plateforme pour bien définir leur projet, leur capacité d’emprunt et bénéficier de quelques bons plans sur les prêts aidés. Sur un excellent dossier, nous avons réussi à obtenir, la semaine dernière, un taux fixe record de 1,50 % sur 15 ans en renégociation de crédit.
Toutefois, même avec des taux très bas, ça coince toujours pour les jeunes et pour les propects n’ayant pas d’apport issu de leur épargne ou d’une donation pour le prêt. Cette année encore, le crédit pilotera l’activité immobilière.
Photo : Model of a house and key ring on a blueprint par Shuterstock/Alexander Raths